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开发商看好市场化改革方向:没有政策就是好政策
2013/11/19 18:56:15  来源:华夏时报  发布:ficc616

    “对房地产企业而言,没有政策就是好政策”,十八届三中全会公报全文未提及房地产,但房企普遍认为,走市场化路线对房企而言无疑是利好。

  深圳一家在港上市的龙头房企认为,公报与近期中央对房地产市场的表态一脉相承,可以确定的是,一方面政府将更加注重用市场化方向管理房地产,另一方面,政府将增加土地供给平抑楼市价格。

  中金公司的报告认为,改革将加速房地产泡沫的破灭,但更多业内人士认为,短期内,政府打压房地产的决心并不大,市场也出现了分歧,在11月13日的上市房企板块里,绿油油的下跌板块中,亦有飘红的房地产股。

  房企看好“市场化”

  在五千多字的十八届三中全会公报内容中,并未提及任何房地产的字眼,对房企而言,并未有直接的影响,但房企却从中嗅到了某些信号。

  金地集团某高管认为,公报没有特别提及房地产,隐含着政府没有将某一个行业特殊作为国民经济不可或缺的一部分,政府更多是做制度的顶层设计,“不提房地产才正常,我们房企也没有这个预期希望政府会单独提出来,只是希望看到进一步改革的思路。”

  事实上,房企内部对此早有预期,在三中全会结束前,保利地产广东分公司董事长余英就在微博上表示,“三中全会确定的都是国家未来的大事,不可能详细到具体的房地产政策,如有涉及土地和房地产,最多只有一句原则话。”

  公报提出,经济体制改革是全面深化改革的重点,核心问题是处理好政府和市场的关系,使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。

  而市场化改革的方向,受访的多家房企人士表示认同。“所有开发商都希望用市场化方式解决问题,走市场化道路不仅是对房地产行业,对整个经济都是好事。”深圳某龙头房企内部人士对记者表示,尤其是对严格按照市场规则办事的大型房企而言是利好,办事越规矩,规则越透明,政府寻租空间越小,房企拿地和经营的成本代价也越小。

  此前,习近平主席曾在中共中央政治局举行的住房领域情况的专题学习会上表态,“坚持市场化改革方向”,为房地产长效机制的建立释放了部分信号。

  “可以确定的是,未来政府会用市场化手段管理房地产,这跟新一届政府上台之后的表态是一脉相承的。”深圳另一在港上市的龙头房企内部人士分析称,新政府不希望用过多的行政手段来干涉市场,三中全会没有特别提及房地产,说明凡是存在问题的行业,都让市场起决定性作用。

  而过去的房地产调控思路,在业内看来,显然有悖于市场规则,刚需难以抑制,只能用来满足,否则会导致更强大的需求反弹,致使房价报复性上涨。且实际上,多数房企在历经反复调控的近三年里,销售规模呈几何式增长,政府过多管控并不能解决房价上涨问题。

  “真正的市场化就是政府不管开发商房子卖多少钱,什么时候卖,分批推还是整体推出来,由企业自己决定,我们也不用去猜测政策会怎么样,该买地就买地,该盖楼就盖楼,按照市场供需来决定投资计划。”上述龙头房企内部人士对记者表示,房企判断市场将变得更简单。

  短期影响有限

  在强调市场化的同时,公报中紧接着提到“更好地发挥政府作用”,在房企内部人士看来,走市场化道路,并不意味着政府调控的手段会彻底退出市场,只是会逐渐以市场化手段来调控,如监管层已有意放开房企在A股的再融资。

  “市场决定资源配置的思路没错,但关键要看后期如何去做。”金地集团高管称,走市场化道路,并不代表政府调控会马上退出,因为房地产同时也是民生问题,政府不会放任房价一直上涨。

  而目前多地政府为了完成2013年度房价调控,仍在出台行政调控手段,如深圳、北京、上海先后将二套房首付从六成提高至七成,北京政府甚至对新建商品房预售严加管制,阻止高价楼盘入市。这与市场化改革路线相悖。

  上述在港上市房企人士也认为,在没有配套措施出台之前,政府的限购限贷限价等行政调控手段不会退出市场,“公报提出到2020年,重要领域改革取得决定性成果,说明需要时间,不可能开一个三中全会,马上就把房地产问题解决了。”

  余英也认为,中国是一个发展不平衡的大国,行政化手段调控不可能退出。此外,农村宅基地涉及稳定不可能自由流转,只可能放开部分农村发展用地建设保障房。

  就四季度短期来看,上海易居研究院副院长杨红旭[微博]解读认为,中央层面政策,暂时不会对楼市产生实质性影响。整个公报与房地产有关的仅有一句“建立城乡统一的建设用地市场”,但农村集体建设用地入市,是一个漫长的渐进过程,也是巨大无比的改革难题,未来五年都无望发生改变。

  “村集体土地上市流转后,供应会增加,开发商拿地渠道增加,土地价格有望降低,但短期内没希望,即便是集体土地可以流转,也将是远郊,或者农村腹地,这对开发商不具备吸引力。”华润置地内部人士也认为,无论是土地改革还是市场化改革,短期内对房企影响都十分有限。

  “如果从长效机制的角度看,走市场化道路远期肯定对市场供需形成决定性影响,但短期内政府并不愿意采取致命手段打压房地产。”某房地产央企人士表示,实际上,如今有没有政府调控,对大房企而言,影响都不大,最近几年连续调控,各大房企的销售规模经营收入都在增加,而利润率降低,只是因土地成本上涨较快。

  尽管新一届政府对房地产问题谈及甚少,但在国信证券房地产分析师方焱看来,房地产始终是经济发展绕不过的环节,中国经济早已被房地产绑架是不争的事实,政府并不想动真格打压房地产,每年7.5%的GDP增长,就意味着房地产投资必须在18%-20%左右,而城镇化的发展也要依赖房地产,总体来看,短期内,不会有房地产的大利空出现。

 

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